Desistir da compra de um imóvel, especialmente na planta, quase sempre vira uma disputa de números. Ou seja, quanto a incorporadora pode reter, quais descontos entram na conta e em quanto tempo o comprador recebe de volta o que pagou. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) buscou dar previsibilidade a esse cenário, criando parâmetros objetivos para a resolução do contrato. Mas ela não eliminou o tema central do contencioso, a tal multa abusiva no distrato imobiliário. Em relações de consumo, o contrato e a lei especial continuam sujeitos ao controle de abusividade do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido casos importantes envolvendo retenção, devolução e taxa de fruição/ocupação e, como ocorre em temas sensíveis do mercado imobiliário, ainda existem leituras diferentes entre órgãos julgadores, sobretudo quando se discute patrimônio de afetação e cobrança cumulada de multa e taxa.
A proposta deste artigo é organizar o debate de forma útil: o que a Lei do Distrato permite, o que o CDC limita, e quais pontos concretos definem a estratégia do consumidor (judicial ou negocial).
O que a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) efetivamente mudou
A Lei 13.786/2018 alterou, principalmente, dois marcos: a Lei 4.591/1964 (incorporações) e a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo). O objetivo foi disciplinar de modo mais detalhado a resolução do contrato por inadimplemento/desistência, estabelecendo regras sobre retenções, prazos e consequências contratuais.
Na prática, a lei passou a prever tetos e critérios para a cláusula penal e para certos descontos — inclusive diferenciando hipóteses conforme o regime do empreendimento e as previsões do contrato. Em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a discussão costuma gravitar em torno da possibilidade de retenção mais elevada, conforme o desenho normativo do art. 67-A e seus parágrafos (com destaque para a disciplina específica do regime afetado).
O ponto que interessa ao consumidor é simples: a existência de autorização legal para retenções e descontos não significa “carta branca” para qualquer resultado. O controle judicial não desapareceu; apenas mudou de patamar.
Por que o CDC continua no centro do distrato imobiliário
Quando se reconhece relação de consumo (comprador como destinatário final; incorporadora/loteadora como fornecedora profissional), o CDC opera como norma de tutela mínima: ele preserva o equilíbrio contratual e afasta cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou esvaziem, na prática, o direito de restituição.
Esse controle aparece de modo recorrente na jurisprudência do STJ, inclusive em linhas consolidadas sobre devolução de parcelas. A referência obrigatória, aqui, é a Súmula 543/STJ, que enuncia a regra da restituição imediata em promessa de compra e venda submetida ao CDC, integralmente quando a culpa é do vendedor/construtor e parcialmente quando o comprador dá causa ao desfazimento.
Em outras palavras: ainda que exista cláusula penal e possibilidade de retenção, o sistema não admite “perda total” travestida de desconto. A disputa real quase sempre está em (i) base de cálculo, (ii) soma de rubricas descontadas e (iii) compatibilidade do resultado com proporcionalidade e boa-fé.
Percentual de retenção: por que “25% ou 50%” não resolve o caso sozinho
Uma parcela relevante das discussões públicas gira em torno de uma pergunta de manchete: “pode reter 50%?”. A resposta tecnicamente correta exige um passo anterior: qual é o tipo de contrato e qual é o regime jurídico aplicável (incorporação, loteamento, afetação, pós-2018 etc.)?
Do ponto de vista do STJ, há decisões e notícias institucionais que mostram duas forças em tensão:
-
A validação de retenções em patamar significativo como mecanismo de compensação e desestímulo ao rompimento unilateral, com referência a percentuais considerados adequados em casos concretos (25% aparece de forma recorrente como parâmetro).
-
A aplicação dos parâmetros da Lei do Distrato, inclusive em sua feição mais rigorosa, sobretudo quando o contrato é posterior a 27/12/2018 e as cláusulas se enquadram nos limites legais.
A consequência prática é direta: mesmo quando a lei especial permite retenções maiores em determinados recortes, o consumidor ainda pode discutir abusividade concreta, sobretudo quando a incorporadora tenta “empilhar” descontos (multa + corretagem + despesas administrativas + fruição) de modo a reduzir drasticamente a devolução.
O debate, portanto, raramente se encerra no percentual nominal; ele se decide na composição da conta e na justificativa econômica do que está sendo abatido.
Taxa de fruição/ocupação: o detalhe que costuma definir o resultado
Entre todos os temas do distrato, a taxa de fruição/ocupação é a mais sensível, porque depende de fato e de enquadramento jurídico. Em termos simples:
-
Cláusula penal/multa: busca compensar custos e perdas pela ruptura do contrato.
-
Taxa de fruição/ocupação: pretende remunerar o uso do bem (como “aluguel” pelo período de posse/fruição), evitando enriquecimento sem causa.
O STJ tem decisões relevantes sobre quando essa taxa é cabível — e, especialmente, sobre como a Lei do Distrato impactou hipóteses que antes eram rejeitadas pela jurisprudência. Um exemplo emblemático é notícia institucional informando que, sob a Lei do Distrato, pode ser possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado, desde que respeitados os limites e as previsões contratuais pertinentes.
Ao mesmo tempo, o próprio STJ também noticiou julgados em que a taxa de fruição é afastada quando o fato gerador não se sustenta (por exemplo, quando não há enriquecimento a ser evitado na forma alegada).
O que isso significa para o consumidor? Significa que, em distrato, a pergunta não é apenas “qual o percentual?”, mas também “houve posse/uso? por quanto tempo? o bem era edificado? o contrato é pós-2018? a cláusula é clara?”. Essas variáveis mudam completamente o desenho do pedido e a chance de êxito.
Devolução das parcelas: prazo e forma também são litigiosos
Mesmo quando se admite retenção parcial, a discussão não se limita ao “quanto”, mas também ao “quando”. A Súmula 543/STJ é frequentemente utilizada para sustentar a restituição imediata (com as distinções de culpa), evitando que a devolução seja empurrada para marcos excessivamente tardios ou para condições que, no caso concreto, esvaziam a efetividade do ressarcimento.
A Lei do Distrato, por sua vez, trouxe disciplina específica de prazos e marcos de devolução em certas hipóteses — o que gera o conflito prático: a incorporadora sustenta aplicação literal da lei e do contrato; o consumidor sustenta que, havendo relação de consumo, o CDC não permite que a restituição se transforme em punição desproporcional, nem que o conjunto de descontos produza vantagem exagerada.
Checklist do consumidor: o que analisar antes de assinar qualquer distrato
Em vez de discutir “25% ou 50%” no abstrato, a análise profissional começa por um checklist objetivo. Antes de assinar rescisão, termo de quitação ou proposta de devolução, é recomendável mapear:
-
Data do contrato: é posterior a 27/12/2018 (Lei 13.786/2018)?
-
Natureza do negócio: incorporação (Lei 4.591/1964) ou loteamento/parcelamento (Lei 6.766/1979)?
-
Regime do empreendimento: há patrimônio de afetação formalmente constituído e informado ao comprador?
-
Base de cálculo: a retenção incide sobre valores pagos ou sobre valor atualizado do contrato? (isso altera drasticamente o resultado).
-
Rubricas empilhadas: estão cobrando multa + corretagem + “despesas” + taxa de fruição/ocupação?
-
Fato gerador da fruição: houve posse? uso efetivo? imóvel edificado? período? A jurisprudência oscila conforme essas variáveis, e a Lei do Distrato impacta especialmente os contratos posteriores a 2018.
-
Prazo de devolução e parcelamento: a proposta é compatível com o caso e com a regra de restituição imediata em contratos submetidos ao CDC?
-
Riscos colaterais: há ameaça de negativação, cobrança de parcelas após o pedido de rescisão, protesto ou execução?
Esse conjunto de respostas, mais do que qualquer manchete, é o que define a melhor estratégia: negociação com recálculo, ação revisional/indenizatória, consignação, tutela para impedir negativação, ou ação de rescisão com devolução e abatimento proporcional.
A regra não é “vale tudo”, e o caso concreto manda
A Lei do Distrato reforçou a previsibilidade do mercado e estabeleceu parâmetros importantes. Mas o distrato imobiliário continua sendo um terreno em que o CDC tem papel decisivo, especialmente quando a conta final, pela soma de descontos, se afasta da boa-fé e do equilíbrio contratual, ou quando a taxa de fruição/ocupação é usada como mecanismo de aumento artificial da retenção.
Em síntese: o percentual não é o fim da análise; é o começo. O que decide o caso é a combinação de (i) regime jurídico, (ii) data do contrato, (iii) natureza do bem e da posse, (iv) clareza das cláusulas, e (v) coerência econômica do cálculo.
Encerramento com orientação prática
Se você está enfrentando retenção elevada, prazo de devolução incompatível, cobrança cumulada de taxa de fruição/ocupação ou dúvidas sobre patrimônio de afetação, a medida mais segura é submeter o contrato e a planilha de cálculo a uma análise técnica. Pequenos detalhes documentais e fáticos mudam completamente o enquadramento jurídico e o resultado provável, tanto em negociação quanto em juízo.
Referências:
Uso de casa construída pelo comprador não justifica taxa de fruição após rescisão da venda de imóvel
